北京章哥金卡戴珊，房地产从业20年，通畅业内门说念，我不作念所谓的“人人”，只用二十年实战素质帮人人答疑解惑。

一

Q:

想磋商一放学区房的事：1、孩子26年入学，当今有一套大兴的屋子，需要卖掉屋子换学区，探求将来房价走势和26年孩子减少的情况，什么时候换房相比安妥？2、孩子北京户口27年能下来，是以想问下哪些学区可以给与，或者即使调剂也不会太差的学校。首付400万，首选海淀和东西。3、是否可以探求等户口下来转学，或者等初中换学区房？

A：

1、成例忽视是如果卖掉屋子后加多的预算多（包括贷款）那就提前换，偶然率屋子比现款保值。加多的未几就甭焦躁了，过了岑岭期偶然有更多的选拔。

2、户口2027下来，2026入学。确信是向阳相对概率更高啊，“房本主见”学区，有房的非京籍顺位在京籍无房户的前边。向阳的学位正本也不太病笃，2026偶然率皆能对口入学了。

但首选东西海若何说呢？海淀有对口概率高的，比如中三，育英也相对高。但这皆相比贵，400万首付有些强迫。像万柳的占坑儿房蜂鸟家园皆700万傍边，还皆是不太好得志家庭居住的，掀开间的套内也就30多平吧。

3、转学分哪个区。按目下的计谋，海淀是我方去找学校磋商，有学位温顺给与就行，孩子收货越好的概率越高，或者是相联系。东西城皆是看运说念，偶然率进不去勤学校，政保的还安排不外来呢。阔别是西城不许参与直升，东城可以，前提是能被派入直升校。

初中换学区房，是指小升初吗？海淀的中学莫得学区房（教委原话），因为好资源皆只给点招的，派位的话就算运说念好派进去了也真义不大，分班分层很严重的。东西城那就看运说念了，相对来说东城更刚正，到目下为止照旧这样。向阳是能按屋子入学的。

4、不外多说一句，最佳别转学太晚。以海淀来说，三年岁就有些晚，四年岁确信晚了。毕竟学区房买的不是学校，而是“氛围”。孟母三迁不是找学校，仅仅学习环境。

东西城也最佳提早，除非是孩子天分真平凡就想占学位的，不然提早干预好环境对孩子匡助大，不管是否鸡娃皆有匡助。另外皆说东西城佛系，但真等入学就知说念了，高分段可不是修养解说弄出来的。

仅供参考。

二

Q:

我要磋商的问题是：在看学区，2025年上学，目下相比看中的，金融街鲍家街43号院77平小三居，德胜新风街1号院119平三居，月坛三里河二区AB区可能只可买得起两居。对这三个小区，近两年价钱走势，您有何明见？不知当今起初是否好的技能节点，照旧等24年？

这三个小区将来十年，您认为哪个更抗跌或者会有高涨？使命单元在西单，就您个东说念主体验以及磋商客户的素质，通勤和房屋面积，以为哪个更应排在首位？现形态面下，还贷智力目下有，加高杠杆是否还安妥？

A：

1、表面上是金融街的支握更强，即便剥离学区属性也还有产业支握呢。不外如果是当今行情的话我会首选德胜，因为这两年一直出区，德胜的溢价率仍是镌汰，2025年后如果放开，那就算入学东说念主数减少亦然优劣相对消了。月坛属于居中的，如果没什么独特上风的话就排序靠后吧。

2、通勤看我方的感受，这没尺度，和面积也不好相比。况兼皆在中枢区也没必要探求通勤，确信是面积更伏击。

3、是否高杠杆看我方的还款智力了，如果能作念到我是会用上的。楼市行情的较着趋势是买不起房的但愿跌，政府也不但愿大涨，但一朝出现危险就会救市，这些日子的计谋挺较着的吧？归正我认为北京楼市没什么着落的可能，就看我方的判断了。

仅供参考。

三

Q:

想在东城买个投资用房，总价500以内的首套，如果能住更好。中介推选了永定门隔邻，以及皆市馨园这样的老网红里不太好的一室。

我想讨教，从投资角度来说，这种带学区的有价值吗？因为学区对我价值不大，如果用于投资，最近这计谋不稳，又嗅觉有风险，不知说念该不该下手。永定门又到三环了，以为有点远，您望望还有别的推选吗？

A：

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1、东城买个投资用房？那这即是准备赌一把了呗，跟东说念主口大趋势对赌，只可说试试吧。况兼照旧“能住最佳”？屋子是用来住的，不住即是纯炒作了，更是跟计谋对赌，试试吧，望望谁牛叉。

中介还推选了永定门隔邻，这中介可真够损的。东西城险些最弱的学区，为了上学占学位没问题，但纯投资即是息争说资源对赌了，鄙人暗意佩服。终末照旧赌皆市馨园这种公寓，我确凿佩服的五体投地了。这500万不是我方赚来的吧？偶然率是父母的钱，是以赔了也不在乎，无话可说了。

2、学区固然有价值了，不然哪儿来的那么高的学区溢价呢？学区对你价值不大，这毋庸说也看的出来，有钱即是纵容，玩儿玩儿良友。

计谋不稳嗅觉有风险，毋庸嗅觉，确信有风险。本年是北京有史以来的入学最岑岭，最多两

年后就细目性的干预低谷，赌一把试试吧，荣华险中求，玩儿的即是个心跳。

永定门三环有点儿远，看来是老北京啊！牛，咱老北京玩儿的更是个派，拿钱失当钱才是信得过的宅门儿少爷呢，佩服。

3、没什么推选的，无话可说。仅仅指示一句吧，任何投资品皆是最早干预的赚大钱，之后干预的风险增大还利润镌汰，明知最岑岭了还往里冲的即是接盘侠了。忽视搜搜近些年的东说念主口趋势吧，然后再赌，咱玩儿百家乐还得望望牌路呢，炒房这种事儿最佳也望望趋势。

仅供参考。

四

Q:

我的情况是一个东说念主，当今在海淀上地上班 来岁公司会搬迁到稻香湖隔邻，一直海淀租房住。探求到如果以后一直租房住算下来亦然一笔不小的用度了，是以萌发了买个一居斗室子的想法。探求自住或者把屋子租借去供我方再租屋子住。

我的问题是预算有限也不想压力太大。200万傍边的话若何选拔，共有产权房（门头沟京能西山印只消一层）照旧公寓照旧商品房。正碰上房改 不知说念当今时机是否安妥。是以向您磋商下，不知说念您有什么倡导或者忽视吗。针织期待您的回复见示。

A：

1、我还真没什么忽视，唉，没办法。

2、预算有限，这世上有几个预算无尽的啊？不想压力大，就跟北京谁想压力大似的，不皆是没办法吗？200万首付正本选拔余步不算小，就跟有211毕业证书似的，正本找使命的选拔不少，但偏巧想的是钱多事儿少离家近，那就不太好办了呗。

3、共产房，典型的保险房，或者说是迄今为止禁止最严的保险房，典型的自住为主，险些莫得投资性。真如果细目我方永远自住就买呗，或者说以后随性不想置换了也安妥，毕竟屋子是用来住的，不应该还幻想投资赢利。

公寓照旧商品房？若何说呢，短期确信是公寓满足呗，性价比也高，至少是普宅商品房的两倍。但商品房等同于永远投资，是永远才能见到收益的。这就特殊于东说念主生选拔吧，一种是年青奋斗中年后减弱，一种是年青享受以后爱咋地咋地，看我方对东说念主生的格调了。东说念主生在于选拔，有时候比发奋伏击。

4、正碰上房改，谁说房改了？这样轻信会聚传言，那买不买房的真义就不大了。别传过两天还有婚改呢，计谋是：取消彩礼与嫁妆，结果发展“保险型伴侣”，让不想付出的皆能迎娶白富好意思或钓上金龟婿。

抽空儿搜一下这25年来的计谋吧，能找到至少五六次一样的“房改”，每次皆让刚需们斗志激越。但遒劲儿过了也就疲软了，依然是永久的莫得处理通说念。

5、我真没什么忽视，这些话也不是针对你的，也果真没好真义调侃太深，仅仅一种开阔性的簸弄吧。按照成龙年老的话：谁皆想见到彩虹，但莫得东说念主能减弱奏效。

仅供参考。

五

Q:

再讨教您知说念2000年8月份的北京房价是几许吗？因为我家是那时拆迁的，崇文区榄杆市的一间房，应该是给了26万，但我爸没让买房就给疲塌了。其后直到2007年才买的，多花了许多钱，不然就能买第二套了，也不至于我当今为了买房这样纠结。

A：

1、那年的北京均价是3400，是全北京包括郊区的均价。具体点儿是三环内普宅7000傍边，公寓动辄上万；四环5000多，五环3000多。不外崇文区的多半在南城买房，南三环那时商品房5000多，四环3000多，五环2000多。

2、那时拆迁皆是给经适房运筹帷幄的，每家至少一个，多买也行，那会儿屋子不好卖，没东说念主以为屋子能保值增值，是以没买也平时。

典型的回龙不雅是2600，天通苑2650，望京3800，酒仙桥3900，垡头翠城3180，双井百环家园4500，定福庄3500，海淀玉海园3900，万寿路4500，丰台的南三到南四许多皆是3600，建欣苑、丰益花坛和三环新城、明月嘉园什么的皆差未几。固然这些皆是经适房，商品房的话在此基础高涨价10-15%。

我印象中两广路拆迁的不少皆买在了富卓苑，那时算相比贵的，3800，买在亦庄梅园的也不少，2900；还有新发地银地家园的，亦然2900。

女足世界杯小组赛第二轮，凭借王霜的制胜点球，十人中国女足1-0力克海地，保留出线希望。赛后，海地女足队长蒙代西尔来到混采区接受采访时，表达了对裁判、教练、球队表现的不满和失望。

        女足世界杯小组赛第二轮，中国女足1-0击败海地女足，获得首胜。《新华社》撰文认为，中国女足展现出逆境下坚定的信念和战术执行力。

3、那时没买房的拆迁户太多太多了，我方位公司作念过统计，拆迁后在一年内买房的才占30%，也即是大多半皆在不雅望或砍价呢。像你们这2007年买房的还可以了呢，许多东说念主拖到2009年之后就透顶买不起了。是以甭纠结这些了，往时谁也没长后眼，谁能猜想北京房价能涨到今天这进度啊。

仅供参考。

热情“章哥说买房”民众号，有房产相关问题可以向我发问。